Sửa nhà cũ nên đi từ trên xuống, từ ngoài vào: kiểm tra kết cấu (móng, cột, dầm, vết nứt) trước, rồi sửa mái và chống thấm, đi lại đường điện nước âm tường, trát và chống thấm khu vệ sinh, lát nền, cuối cùng mới sơn. Làm ngược thì phải đục lại phần đã hoàn thiện.
Xem nhanh
1. Vì sao sửa nhà cũ phải làm đúng thứ tự?
Sửa nhà cũ khác xây mới ở chỗ mọi hạng mục chồng lên nhau. Sơn xong tường mới phát hiện mái dột, nước lại loang xuống tường mới sơn. Lát gạch xong mới đi lại ống nước, phải cạy gạch. Phần lớn tiền phát sinh khi sửa nhà đến từ việc làm lại, không phải từ vật tư.
Nguyên tắc chung: hạng mục nào làm hỏng hạng mục khác khi thi công thì làm trước. Kết cấu và mái ảnh hưởng cả căn nhà nên đứng đầu, sơn và đồ gỗ chịu ảnh hưởng của tất cả nên để cuối.
Mái nhà phố cổ Hà Nội nhìn từ trên cao, nhiều mái tôn và mái ngói cũ xen nhau. Ảnh minh họa: Richard Mortel, CC BY 2.0, Wikimedia Commons
2. Thứ tự các hạng mục khi sửa nhà cũ là gì?
| Bước | Hạng mục | Vì sao đứng ở vị trí này |
|---|---|---|
| 1 | Kiểm tra kết cấu: móng lún, cột dầm nứt, tường nghiêng, sàn võng | Kết cấu yếu thì mọi việc phía sau phải chờ; có khi phải gia cố hoặc đổi phương án |
| 2 | Mái, sân thượng, máng xối, chống thấm phía ngoài | Chặn nước từ trên trước, tường và trần bên trong mới khô để sửa |
| 3 | Đi lại đường điện, ống cấp thoát nước âm tường, âm sàn | Phải đục tường, đục sàn; làm trước khi trát và lát |
| 4 | Trát lại tường, chống thấm nhà vệ sinh, ban công | Lớp trát và chống thấm phủ lên đường ống đã thử áp |
| 5 | Cán nền, lát sàn, ốp gạch | Làm sau khi xong các việc đục phá |
| 6 | Trần, cửa | Lắp khi tường đã trát xong, tránh va đập |
| 7 | Sơn, lắp thiết bị điện, vệ sinh, đồ gỗ | Bước cuối, dễ bẩn và trầy nhất |
Ở bước 1 và bước 3, thợ có kinh nghiệm thường dùng máy đo độ ẩm, thử áp lực đường ống và đục thử vài điểm để xem tình trạng thật bên trong tường trước khi chọn cách xử lý (CafeF). Làm kỹ chỗ này thì báo giá sát hơn, ít phát sinh giữa chừng.
3. Sửa nhà cũ có phải xin giấy phép không?
Theo Luật Xây dựng 2025 (số 135/2025/QH15, hiệu lực từ 1/7/2026), sửa chữa, cải tạo bên trong công trình, hoặc sửa mặt ngoài không tiếp giáp đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc, được miễn giấy phép nếu không làm thay đổi mục đích, công năng sử dụng và không ảnh hưởng an toàn kết cấu chịu lực, đồng thời bảo đảm phòng cháy chữa cháy, môi trường (theo bài tổng hợp của VCCI).
Nâng tầng, đổi kết cấu, sửa mặt tiền nhà giáp phố có quy chế kiến trúc thì không thuộc diện này. Trước khi làm, anh chị nên hỏi bộ phận xây dựng của UBND phường, xã nơi có nhà, vì cách áp dụng ở từng khu vực có thể khác nhau.
4. Mái nhà cũ nên sửa chỗ dột hay thay cả mái?
Mái là hạng mục quyết định tường và trần bên trong có giữ được hay không. Vài chỗ dột quanh lỗ vít, chỗ giáp tường thì sửa cục bộ được. Nhưng mái tôn đã rỉ mục nhiều chỗ, mái fibro xi măng cũ giòn và nứt, ngói đất vỡ nhiều, hay khung gỗ mục thì sửa từng chỗ chỉ kéo dài được một mùa mưa.
| Tình trạng mái | Hướng xử lý |
|---|---|
| Dột vài lỗ vít, mép giáp tường | Thay vít, nắp chụp, xử lý chỗ giáp tường |
| Tôn rỉ thủng nhiều tấm, chân vít mục | Thay tấm hoặc thay cả mặt mái |
| Fibro xi măng cũ nứt, giòn | Thay cả mái, tháo tấm cũ nguyên tấm |
| Khung gỗ, xà gồ mục, võng | Thay khung trước rồi mới lợp |
Thay mái fibro xi măng cũ bằng tôn ngói nhựa thì làm thế nào?
Nhân viên Santiago đứng trên mái nói về việc thay tấm fibro xi măng cũ bằng tôn ngói nhựa, có cảnh thợ ngồi trên mái cũ. Cuối video hiện số hotline 3 miền.
Thay tấm fibro xi măng cũ bằng tôn ngói nhựa (video Tôn Ngói Nhựa Santiago trên YouTube).
Tấm fibro xi măng sản xuất từ lâu có thể chứa amiăng. Tổ chức Y tế Thế giới xếp mọi loại amiăng vào nhóm gây ung thư khi hít phải bụi (WHO). Khi tháo mái cũ, thợ nên tháo nguyên tấm, không cưa, không đập vỡ, đeo khẩu trang lọc bụi, và gom tấm cũ đi xử lý đúng nơi. Cách thay chi tiết xem bài thay tấm fibro xi măng cũ bằng tôn ngói nhựa.
Thợ bắn vít ngói nhựa Santiago màu xám lên khung, mỗi m² 4 – 5 bộ vít và nắp chụp
Khi lợp lại bằng tôn ngói nhựa Santiago, xà gồ, đòn tay đặt cách nhau dưới 700 mm (đẹp nhất 660 mm hoặc 440 mm), bắn 4 – 5 bộ vít có nắp chụp cho mỗi m². Tấm nhẹ nên khung cũ còn tốt thường giữ lại được, chỉ thêm đòn tay cho đủ khoảng cách. Santiago bán vật liệu, việc lợp do thợ của gia đình làm.
Mr Quyền (Santiago) trên mái ngói nhựa màu xám đã lợp xong giữa các nhà phố. Công trình thực tế
5. Điện nước cũ nên làm lại lúc nào?
Đường điện, ống nước trong nhà cũ thường đã dùng vài chục năm, dây nhỏ so với tải điện bây giờ, ống kẽm rỉ bên trong. Nếu định làm lại thì làm ngay sau khi xong mái, trước khi trát tường và lát nền. Ống nước mới nên thử áp trước khi trát kín, đường điện nên tách mạch theo tầng hoặc theo khu để sau này sửa dễ.
Nhà vệ sinh và ban công làm chống thấm sau khi đi xong ống, ngâm nước thử vài ngày rồi mới lát gạch. Bỏ qua bước ngâm thử là lý do thường gặp khiến trần tầng dưới ố vàng sau vài tháng.
Những mái tôn, mái ngói cũ chen nhau trong khu phố cổ Hà Nội. Ảnh minh họa: Richard Mortel, CC BY 2.0, Wikimedia Commons
6. Nên chuẩn bị gì trước khi gọi thợ báo giá?
- Chụp ảnh các chỗ hỏng: vết nứt, chỗ dột, chỗ tường ẩm, ghi ngày mưa thấy dột.
- Ghi rõ hạng mục muốn làm và hạng mục giữ lại, để thợ báo giá cùng một phạm vi.
- Hỏi phường, xã việc có cần xin phép hay thông báo không.
- Đặt vật tư mái trước vì mái làm ở bước 2; tôn ngói nhựa Santiago giao 1 – 3 ngày sau khi nhà máy nhận đơn.
- Chừa thời gian ngâm thử chống thấm, thử áp ống nước trong lịch, đừng ép thợ làm liền.
Sản phẩm phù hợp
Ngói nhựa PVC ASA Santiago: khổ 1,05 m (phủ 0,96 m), đốt sóng 0,219 m, giá bán lẻ 120.000 – 220.000 đồng/mét; úp nóc, úp sườn cùng màu.
Tôn nhựa 5 sóng, 6 sóng, 11 sóng: cắt theo chiều dài đặt, giá bán lẻ 120.000 – 195.000 đồng/mét dài.
Giao 1 – 3 ngày kể từ khi nhà máy nhận đơn; miễn phí vận chuyển cho đơn từ 40 m trở lên. Bảo hành 10 năm.
Gọi hoặc Zalo: miền Nam 0935 391 495 (Zalo), miền Trung 0988 578 188 (Zalo), miền Bắc 0911 174 028 (Zalo).
Câu hỏi thường gặp
Sửa nhà cũ nên làm mái trước hay sơn trước?
Mái trước. Mái còn dột thì nước loang xuống tường và trần, sơn mới cũng hỏng. Sơn là một trong những bước cuối cùng.
Sửa nhà bên trong có cần xin giấy phép không?
Theo Luật Xây dựng 2025 (hiệu lực 1/7/2026), sửa chữa, cải tạo bên trong không đổi công năng, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực và bảo đảm phòng cháy chữa cháy thì được miễn giấy phép. Nên hỏi UBND phường, xã trước khi làm vì từng khu vực có thể khác.
Mái fibro xi măng cũ tháo thế nào cho an toàn?
Tấm cũ có thể chứa amiăng, nên tháo nguyên tấm, không cưa hay đập vỡ, đeo khẩu trang lọc bụi và gom đi xử lý đúng nơi.
Lợp tôn ngói nhựa lên khung mái cũ được không?
Được nếu khung còn chắc, không mục, không võng. Xà gồ, đòn tay cần cách nhau dưới 700 mm (đẹp nhất 660 hoặc 440 mm); thiếu thì thêm đòn tay trước khi lợp.
Santiago có nhận sửa nhà hoặc lợp mái không?
Không. Santiago bán tôn ngói nhựa, phụ kiện và máng xối; việc thi công do thợ của gia đình làm. Santiago hướng dẫn thông số và cách lợp qua điện thoại, Zalo.
Đọc thêm
- Thay tấm fibro xi măng cũ bằng tôn ngói nhựa
- Sửa mái nhà cũ rất nhanh
- Hướng dẫn sửa mái tôn nhựa tại nhà
- Sản phẩm: ngói nhựa PVC ASA Santiago
Nguồn tham khảo
- VCCI: Từ 1/7/2026, 8 trường hợp được miễn giấy phép xây dựng (Luật Xây dựng số 135/2025/QH15).
- CafeF: Thợ xây lành nghề chỉ cách xử lý chân tường bị ẩm mốc, bong tróc.
- Tổ chức Y tế Thế giới (WHO): Asbestos: elimination of asbestos-related diseases.
- Tôn Ngói Nhựa Santiago: hướng dẫn lợp (xà gồ, đòn tay cách nhau dưới 700 mm, đẹp nhất 660 mm hoặc 440 mm; 4 – 5 bộ vít và nắp chụp cho mỗi m²).
- Tôn Ngói Nhựa Santiago: trang sản phẩm ngói nhựa PVC ASA (khổ 1,05 m, phủ 0,96 m, đốt sóng 0,219 m; giá bán lẻ 120.000 – 220.000 đồng/mét; bền màu 30 năm, bảo hành 10 năm).
- Kênh YouTube Tôn Ngói Nhựa Santiago (@TonNgoiNhuaSantiago): các video ngắn được nhúng trong bài.
- Ảnh minh họa: Old Quarter rooftops, Hanoi (2) và Old Quarter rooftops, Hanoi (1), Richard Mortel, CC BY 2.0 (Wikimedia Commons).
Cập nhật 14/11/2026. Hotline: miền Nam 0935 391 495 (Zalo), miền Trung 0988 578 188 (Zalo), miền Bắc 0911 174 028 (Zalo).
_(37781536514).jpg){kind=link}
_(26720993619).jpg){kind=link}