Theo Luật Xây dựng 2025 (hiệu lực 01/7/2026), nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng sàn dưới 500 m² được miễn giấy phép nếu không thuộc khu vực luật loại trừ, như nơi đã có quy chế quản lý kiến trúc. Nhà lớn hơn hoặc nằm trong khu vực đó vẫn phải xin phép. Nên hỏi UBND xã, phường nơi có đất trước khi xây.
Xem nhanh
- 1. Luật Xây dựng 2025 thay đổi gì với nhà ở riêng lẻ?
- 2. Nhà thế nào thì được miễn giấy phép xây dựng?
- 3. Được miễn giấy phép thì trước khi xây còn phải làm gì?
- 4. Trường hợp phải xin phép: chuẩn bị gì, nộp ở đâu?
- 5. Sửa nhà, thay mái có phải xin phép không?
- 6. Chọn vật liệu mái ngay từ lúc lên bản vẽ
- Câu hỏi thường gặp
Bài viết tóm tắt quy định theo báo chí và tài liệu giới thiệu Luật của Bộ Xây dựng, chỉ để tham khảo, không thay văn bản pháp luật. Trường hợp cụ thể của từng lô đất do UBND xã, phường nơi có đất trả lời.
1. Luật Xây dựng 2025 thay đổi gì với nhà ở riêng lẻ?
Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025, có hiệu lực từ 01/7/2026. Điểm người xây nhà quan tâm nhất là danh sách công trình được miễn giấy phép xây dựng được mở rộng, trong đó có phần lớn nhà ở riêng lẻ quy mô nhỏ.
Báo chí đưa mốc áp dụng chưa thống nhất. Đa số bài nêu ngày 01/7/2026, một số bài nói phần quy định miễn giấy phép (khoản 2, khoản 3 Điều 43) áp dụng sớm từ 01/01/2026. Nếu nhà anh chị khởi công trong năm 2026, nên hỏi xã, phường xem đang áp dụng mốc nào.
2. Nhà thế nào thì được miễn giấy phép xây dựng?
Theo cách các bài báo diễn giải Điều 43, nhà ở riêng lẻ được miễn khi đủ cả hai điều kiện về quy mô và không nằm trong khu vực bị loại trừ:
| Trường hợp | Giấy phép | Ghi chú |
|---|---|---|
| Dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m², ngoài các khu vực loại trừ | Được miễn | Phần lớn nhà phố, nhà cấp 4, nhà vườn thuộc nhóm này |
| Từ 7 tầng trở lên, hoặc tổng sàn từ 500 m² trở lên | Phải xin phép | Luật bổ sung quy định riêng cho nhà trên 500 m² sàn |
| Nằm trong khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc | Phải xin phép | Thường là các tuyến phố, khu vực đô thị có yêu cầu về kiến trúc |
| Nằm trong khu chức năng, khu phát triển đô thị theo quy hoạch chung | Phải xin phép | Danh sách khu vực theo bài tổng hợp của VCCI |
| Thuộc dự án khu đô thị, khu dân cư đã duyệt quy hoạch chi tiết | Được miễn | Theo giải thích của Bộ Xây dựng trên VietNamNet, Tuổi Trẻ |
Hai nhóm bài báo mô tả khu vực loại trừ hơi khác nhau: bài VCCI dựa vào quy hoạch chung, còn giải thích của Bộ Xây dựng nhấn vào quy hoạch chi tiết và quy chế kiến trúc. Vì vậy cùng một căn nhà 3 tầng, ở xã này có thể được miễn, ở phường kia lại phải xin. Cách chắc nhất là mang giấy tờ đất lên UBND xã, phường hỏi thẳng: "lô đất này có thuộc khu vực phải xin giấy phép không".
Ảnh minh họa bản vẽ mặt đứng và mặt bằng một công trình. Ảnh minh họa: tác giả không rõ, Public domain, Wikimedia Commons
3. Được miễn giấy phép thì trước khi xây còn phải làm gì?
Miễn giấy phép không có nghĩa là xây tùy ý. Nhà vẫn phải đúng quy hoạch, đúng chỉ giới xây dựng, bảo đảm an toàn cho nhà bên cạnh và yêu cầu phòng cháy. Bài của VCCI nêu hộ gia đình, cá nhân xây nhà ở riêng lẻ không phải gửi thông báo khởi công như các công trình miễn phép khác. Điểm này nên hỏi lại xã, phường vì cách làm từng địa phương có thể khác.
- Giữ sẵn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đúng mục đích đất ở.
- Hỏi xã, phường về chỉ giới xây dựng, khoảng lùi, số tầng tối đa của khu vực.
- Có bản vẽ thiết kế, kể cả khi không phải nộp. Bản vẽ giúp thợ làm đúng, sau này làm giấy tờ hoàn công, sang tên dễ hơn.
- Thỏa thuận với hàng xóm về tường chung, mái, máng nước trước khi đào móng.
- Chụp ảnh hiện trạng nhà liền kề trước khi thi công để tránh tranh chấp nứt tường sau này.
4. Trường hợp phải xin phép: chuẩn bị gì, nộp ở đâu?
- Hỏi UBND xã, phường nơi có đất để biết nhà thuộc diện phải xin phép và cơ quan nhận hồ sơ.
- Chuẩn bị giấy tờ về đất và bản vẽ thiết kế theo hướng dẫn của địa phương.
- Nộp hồ sơ. Theo Tuổi Trẻ, Luật hướng tới làm thủ tục trực tuyến toàn trình.
- Hỏi rõ thời hạn trả kết quả. Các bài báo đưa con số khác nhau, nên lấy theo câu trả lời của nơi nhận hồ sơ.
- Chỉ khởi công khi đã có giấy phép, treo biển thông tin công trình nếu địa phương yêu cầu.
5. Sửa nhà, thay mái có phải xin phép không?
Theo bài tổng hợp của VCCI, sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc mặt ngoài không giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc thì được miễn giấy phép, với điều kiện không đổi công năng sử dụng và không ảnh hưởng an toàn kết cấu chịu lực.
Riêng chuyện thay mái, lợp lại mái cũ, Santiago đã có bài riêng: thay mái có cần xin giấy phép xây dựng không.
Mô hình mái lợp ngói nhựa Santiago màu đỏ, có úp nóc và diềm, trưng bày cho khách xem trước khi chọn kiểu mái
6. Chọn vật liệu mái ngay từ lúc lên bản vẽ
Khi đã phải làm bản vẽ, nên chốt luôn loại mái. Người vẽ cần biết khổ tấm, khoảng cách xà gồ và phụ kiện để vẽ khung kèo cho khớp, tránh sửa khung khi vật tư về.
- Ngói nhựa Santiago khổ 1,05 m, phủ 0,96 m, đốt sóng 0,219 m; tôn nhựa 5 sóng khổ 1,08/1,00 m.
- Xà gồ, đòn tay cách nhau dưới 700 mm, đẹp nhất 660 mm hoặc 440 mm.
- 4 – 5 bộ vít và nắp chụp cho mỗi m² mái.
- Mái Thái, mái Nhật nhiều đường sườn thì ghi rõ chiều dài nóc, sườn, đầu hồi để tính phụ kiện.
Santiago chỉ bán vật liệu, không nhận thi công. Anh chị gửi bản vẽ mái, Santiago tính số tấm, phụ kiện và báo giá theo mét dài.
Mái Thái lợp ngói nhựa Santiago màu xám nhìn từ trên cao, công trình thực tế
Sản phẩm phù hợp
Ngói nhựa PVC ASA Santiago: khổ 1,05 m (phủ 0,96 m), đốt sóng 0,219 m, giá bán lẻ 120.000 – 220.000 đồng/mét; úp nóc, úp sườn cùng màu.
Thông số tấm, phụ kiện, khoảng cách xà gồ cho người vẽ: bộ thông số tôn ngói nhựa để thiết kế mái.
Giao 1 – 3 ngày kể từ khi nhà máy nhận đơn; miễn phí vận chuyển cho đơn từ 40 m trở lên. Bảo hành 10 năm.
Gọi hoặc Zalo: miền Nam 0935 391 495 (Zalo), miền Trung 0988 578 188 (Zalo), miền Bắc 0911 174 028 (Zalo).
Câu hỏi thường gặp
Nhà 3 tầng ở nông thôn năm 2026 có phải xin giấy phép không?
Nhà dưới 7 tầng, tổng sàn dưới 500 m² được miễn nếu không nằm trong khu vực luật loại trừ. Ở nông thôn, nhiều nơi chưa có quy chế kiến trúc nên thường được miễn, nhưng nên hỏi UBND xã nơi có đất để chắc chắn.
Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực từ ngày nào?
Luật số 135/2025/QH15 có hiệu lực từ 01/7/2026. Một số bài báo nêu phần quy định miễn giấy phép áp dụng sớm từ 01/01/2026, nên hỏi địa phương mốc đang áp dụng.
Được miễn giấy phép thì có cần bản vẽ không?
Không phải nộp, nhưng vẫn nên có bản vẽ để thợ làm đúng, tính đúng vật tư và thuận tiện khi làm giấy tờ nhà sau này.
Xin giấy phép xây nhà mất bao lâu?
Các bài báo đưa thời hạn khác nhau. Anh chị hỏi nơi nhận hồ sơ ở xã, phường để biết thời hạn chính thức.
Thay mái tôn cũ bằng tôn nhựa có phải xin phép không?
Xem bài thay mái có cần xin giấy phép. Sửa chữa không đổi kết cấu chịu lực, công năng thường thuộc diện được miễn.
Đọc thêm
- Thông số tôn ngói nhựa để thiết kế mái
- Kiểm khung mái trước khi lợp ngói nhựa
- Nhà cấp 4 lợp ngói nhựa
- Sản phẩm: ngói nhựa PVC ASA Santiago
Nguồn tham khảo
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, thông qua 10/12/2025, hiệu lực 01/7/2026: Thư Viện Pháp Luật.
- Bộ Xây dựng, tài liệu giới thiệu nội dung cơ bản của Luật Xây dựng: moc.gov.vn.
- VietNamNet (01/02/2026), "Bộ Xây dựng nói rõ việc xây nhà ở riêng lẻ không cần xin phép": vietnamnet.vn.
- Tuổi Trẻ (30/01/2026), "Bộ Xây dựng giải thích thêm về việc bỏ cấp phép xây dựng với nhà ở riêng lẻ": tuoitre.vn.
- VCCI (11/03/2026), "Từ 1/7/2026, 8 trường hợp được miễn giấy phép xây dựng": vcci.com.vn.
- Thư Viện Pháp Luật, "Nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng từ 01/01/2026 là nhà ở riêng lẻ nào?": thuvienphapluat.vn.
- Ảnh minh họa "Architectural drawing of the Court House, Charleville, 14 January 1885", tác giả không rõ, Public domain: Wikimedia Commons.
- Tôn Ngói Nhựa Santiago: trang sản phẩm ngói nhựa PVC ASA (khổ 1,05 m, phủ 0,96 m, đốt sóng 0,219 m; giá bán lẻ 120.000 – 220.000 đồng/mét; bền màu 30 năm, bảo hành 10 năm).
- Tôn Ngói Nhựa Santiago: hướng dẫn lợp (xà gồ, đòn tay cách nhau dưới 700 mm, đẹp nhất 660 mm hoặc 440 mm; 4 – 5 bộ vít và nắp chụp cho mỗi m²).
Cập nhật 14/11/2026. Hotline: miền Nam 0935 391 495 (Zalo), miền Trung 0988 578 188 (Zalo), miền Bắc 0911 174 028 (Zalo).
